Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi uyarınca kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır: “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Yine Türk Borçlar Kanunu MADDE 344 de belirtildiği üzere yenilenen kira döneminde taraflar bir önceki kira bedelini tüketici fiyat endeksine uygun olarak yapmalıdırlar:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
TÜFE, Tüketici Fiyat Endeksi anlamına gelir. Tüketici Fiyat Endeksi, belirli bir zaman diliminde bireylerin ortalama tüketim alışkanlıklarını yansıtmak için seçilmiş bir mal ve hizmet sepetinin fiyatlarındaki değişimi ölçer. Türkiye İstatistik Kurumu’nun hesapladığı TÜFE değişim oranı, perakende fiyatlarındaki değişimi gösteren enflasyondur.
TÜFE’nin hesaplanması için fiyat takibi yapılabilecek mal ve hizmet sepetinin kurulması; referans yılının, bu sepette yer alan mal ve hizmet alımları için ödenecek tutarın ve bu sepete ilişkin fiyat düzeyinin belirlenmesi gerekmektedir.
Enflasyon göstergesi olarak TÜFE, ekonomi politikalarının belirlenmesinde; ücretlerin, fiyatların ayarlanmasında; kiraların artırılmasında; parasal değerlerden enflasyon oranını silmede ve ekonomik faaliyetlerin yönlendirilmesinde esas alınır.
Her halükarda TÜFE oranını geçen sözleşmedeki artış oranı geçerli değildir.
Genel düzenleme böyleyken, kabul edilen yeni düzenlemeyle TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla,
kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirildi.
Anılan geçici kanun maddesi şu şekildedir :
“GEÇİCİ MADDE 1 :Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Bu durum işyeri kiraları bakımından geçerli olmayıpi işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecektir..
- Artış sınırlaması 1 Temmuz 2022’den sonra yapılan kira sözleşmelerini etkilemeyecek olup düzenleme sadece yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedellerine ilişkindir.
Konut kiraları bakımından getirilen artış sınırlaması süre açısından da, sonradan bir uzatma olmazsa, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacak. Oturduğu evin kira sözleşmesi, bu geçici Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yenilenen tüm kiracılar bu kuraldan yararlanacaktır.
Açıkladığımız şekli ile kiralayanın kira bedelini dilediği gibi arttırması mümkün değildir.